饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局(jú)联(lián)合发布了关于规(guī)范房地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年(nián)来，部分房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)存在利用房源(yuán)客(kè)源优势收取过(guò)高费用、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户个(gè)人信息等问(wèn)题，加重交易(yì)当事人负(fù)担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服务(wù)收费、严(yán)格实行明码标价等十方面(miàn)，提(tí)出了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城(chéng)市(shì)发展，一二线城(chéng)市二手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以(yǐ)北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手(shǒu)房成交依赖中介居(jū)间(jiān)成交，房(fáng)地(dì)产调(diào)控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到(dào)中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民(mín)来说属(shǔ)于金额不(bù)低的大(dà)宗交易(yì)，由(yóu)于(yú)二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期(qī)较(jiào)长，具(jù)有非常强(qiáng)的(de)专业性(xìng)，居民往往通(tōng)过中介(jiè)来完(wán)成(chéng)。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必(bì)要(yào)的收(shōu)费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并(bìng)未(wèi)明码(mǎ)标价(jià)。

　　对(duì)于(yú)二手房市场交易(yì)过(guò)程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在(zài)内的相(xiāng)关(guān)市场交易行为及其主体(tǐ)进行(xíng)规(guī)范(fàn)和秩序整顿，是(shì)房地(dì)产市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来(lái)对(duì)房地产经纪服务行业关(guān)注最(zuì)多(duō)的一个(gè)话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对房地(dì)产经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)及中介交易进行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分价值不(bù)菲魏承泽作品集 魏承泽一类的作者的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要(yào)合(hé)理降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交易双方共(gòng)同承担经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务(wù)收(shōu)费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建设部下(xià)发的(de)《关于房地产(chǎn)中介服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号(hào)文(wén)），其(qí)中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样魏承泽作品集 魏承泽一类的作者的规定：“少数特别(bié)复杂的(de)住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易各方协(xié)商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北(běi)京(jīng)二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的(de)精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地(dì)产中介(jiè)服(fú)务等57个(gè)政府(fǔ)定(dìng)价(jià)，房地产经纪服务(wù)收费多(duō)少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在实际(jì)收(shōu)取费用过(guò)程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在(zài)服务过程中对(duì)收费标准进(jìn)行明码(mǎ)标(biāo)价即(jí)可。而房地产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体收取(qǔ)过程(chéng)中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道(dào)。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问题，两部门(mén)在此(cǐ)次(cì)意见中(zhōng)提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构应(yīng)当(dāng)在经营门(mén)店、网(wǎng)站、客户端等场所或(huò)渠(qú)道，公示服务(wù)项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务和(hé)延伸服务(wù)，应当分(fēn)别(bié)明确服务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪(jì)机(jī)构收费前(qián)应当向交易当事人出具收费清(qīng)单，列明(míng)收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于(yú)市(shì)场平均水(shuǐ)平(píng)的(de)房(fáng)地产经纪(jì)机构，住(zhù)房和(hé)城乡建设部门将会(huì)同市场监(jiān)管等部(bù)门采取约谈(tán)等(děng)综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依(yī)法查处不(bù)按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收费等违反价格(gé)和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的行(xíng)为。对房地(dì)产经纪机构相(xiāng)关违法违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住(zhù)建部发(fā)文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档(dàng)定(dìng)价，合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业(yè)，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但(dàn)对(duì)市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅和普宅(zhái)本来收费就(jiù)不(bù)同，各家收费普遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由(yóu)于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即(jí)只是纲(gāng)领性文(wén)件而非规定，未来(lái)如何具体认定其中的细则，还需要(yào)看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪服(fú)务领(lǐng)域的(de)调整改善、规范化，有利(lì)于行业(yè)健康发展。同时(shí)，由于二手房很多(duō)房源在产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不同税(shuì)费等(děng)都可能对交易(yì)产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原(yuán)本(běn)应该由上下家各支付(fù)一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中，往(wǎng)往会(huì)有这样的情形，因部分购房者处于(yú)弱(ruò)势(shì)地位，从而会(huì)出(chū)现中(zhōng)介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一(yī)些房(fáng)产中介(jiè)公司(sī)将(jiāng)其视为向购房者(zhě)单边收费的(de)行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务(wù)收费的(de)基(jī)础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往会将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实际(jì)上相当于变(biàn)相(xiāng)推高了房价。两部(bù)门提出严(yán)禁操纵经纪(jì)服务(wù)收费，不仅有利于提高交易(yì)中操作(zuò)的透明度，也(yě)有(yǒu)利(lì)于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 魏承泽作品集 魏承泽一类的作者